Cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario

 By Laia Ardiaca

Según el art. 82 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, las cláusulas abusivas son todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

En síntesis, podemos entender que hay abuso contractual cuando se dan las siguientes circunstancias:

• Que se trate de una condición general del contrato no negociada por las partes sino incorporada e impuesta unilateralmente por una de ellas.
• Una de las partes debe ser un consumidor: persona física que actúa con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión, o bien, las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial.
• Que la cláusula sea contraria a la buena fe y cause un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes, representando una lesión grave para el consumidor.

Tanto la jurisprudencia española como la emanada del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, han ido delimitando el concepto de abuso contractual. Cuando una cláusula de un contrato es declarada abusiva implica su nulidad radical, esto es, se tiene por no puesta y no vinculan al consumidor, pero no anulan el resto del contrato si no afectan a uno de sus elementos esenciales.

Habrá que examinar en cada caso si estamos ante una cláusula abusiva o no, y será al juez nacional a quien corresponderá interpretarla, ya sea porque lo aleguen las partes o bien actuando de oficio. El juez hará una valoración conjunta del contrato y sus circunstancias (como la información suministrada al consumidor, claridad de la cláusula, proporcionalidad, reciprocidad, etc.) para determinar si existe o no abuso. No obstante, en ningún caso el órgano judicial podrá integrar el contrato, esto es, convertir la cláusula nula en legal, adaptándola a la normativa aplicable.

La Directiva Europea 93/13/CEE en su Anexo y los artículos 85 y siguientes de la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios contienen una enumeración ejemplificativa de cláusulas abusivas.

Es abundante la jurisprudencia y la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado alrededor de las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios.

Como ejemplos de cláusulas declaradas nulas por abusivas, podemos señalar:

• Cláusulas de comisión de cancelación o subrogación que sobrepasan los límites legales.
• Cláusulas suelo en que se fija un interés mínimo pero no un interés máximo (cláusula techo).
• Prohibición de disponer de la finca, salvo que se trate de hipoteca inversa.
• Vencimiento anticipado de la deuda por cualquier embargo o disminución de la solvencia del deudor sin posibilidad de que preste nuevas garantías.
• Imponer gastos al consumidor que por Ley corresponden al empresario.
• Cláusula de intereses usurarios según la Ley de Represión de la Usura de 1908.

En el periodo de crisis económica esta materia ha tenido una gran incidencia, debido a la masiva tramitación de ejecuciones hipotecarias. La presión social llevó a la aprobación de la Ley 1/2013, de 14 de Mayo, de protección de los deudores hipotecarios que, entre otras medidas, establece la posibilidad de alegar como causa de oposición a la ejecución hipotecaria que una cláusula del contrato es abusiva.

Además del control judicial de las cláusulas abusivas, también hay que destacar que los Notarios y los Registradores deben rechazar aquellas cláusulas que sean objetiva y claramente abusivas, así como todas aquellas que hayan sido declaradas nulas por abusivas en virtud de sentencia, esté inscrita o no en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

A la vista de todo lo anterior, podemos concluir que existen diversos medios de control y defensa ante las cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario y que pueden dar lugar a la nulidad de las mismas.