By Laia Ardiaca
¿Qué es la hipoteca inversa?
La hipoteca inversa es un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual concedido por una entidad financiera, de una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una persona de avanzada edad o con cierto grado de discapacidad, no siendo exigible su devolución hasta el momento de su fallecimiento.
El préstamo deberán cancelarlo los herederos del propietario, pagando a la entidad prestamista el crédito dispuesto más los intereses. En el caso que no puedan o no quieran pagar el préstamo, la entidad financiera podrá ejecutar la garantía hipotecaria y quedarse con la vivienda, y si no fuera suficiente para el pago, con otros bienes de la herencia. El patrimonio personal de los herederos no se verá afectado por la deuda.
Se trata de una figura que permite a personas mayores o con una grave discapacidad disponer de liquidez sin perder la propiedad de su vivienda, y disfrutar de ciertos beneficios fiscales.
¿Qué requisitos se necesitan?
La hipoteca inversa la encontramos regulada en la Ley 41/07, de 7 de diciembre, que establece los requisitos siguientes para su constitución:
a) Que el solicitante sea una persona de edad igual o superior a los 65 años o afectados por dependencia severa o gran dependencia.
b) Que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas.
c) Que la deuda solo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario.
d) Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con la legislación hipotecaria.
¿Cómo funciona?
En una hipoteca ordinaria, el deudor cada vez debe menos, a medida que va pagando las cuotas mensuales, amortizando capital e intereses. Sin embargo, la hipoteca inversa, funciona al revés y de ahí su nombre, el deudor cada vez debe más. Por lo que a medida que se van cobrando más cuotas, la deuda va aumentando.
Precauciones
Hay que tener cuidado con este tipo de operaciones financieras pues van dirigidas a personas especialmente vulnerables, que tendrán la condición de consumidor. En particular, es necesario tener presente que, debido a las propias características del préstamo, los intereses que impone la entidad financiera son muy altos, si bien los que sufrirán estas consecuencias serán los herederos del prestatario.
Además, es muy frecuente que se condicione la hipoteca inversa a la contratación de un seguro de renta vitalicia diferida, que implica que la entidad aseguradora pagará una renta vitalicia cuando se acaben de percibir las prestaciones periódicas. Lo que ocurre es que suele imponerse el pago de la prima de seguro, que suele ser de un importe considerable, mediante un pago único al contratarse la hipoteca inversa.
El problema que se plantea es que el prestatario, transcurridos tantos años, puede que tenga una edad demasiado avanzada para poder disfrutar la renta asegurada; pero la prima del seguro ya habrá sido satisfecha. Sucede a menudo que el prestatario no ha sido suficientemente informado de tales riesgos y, al tener la condición de consumidor, esta circunstancia puede que invalide el seguro y pueda reclamarse la devolución de la prima.
Un caso real de estas características fue revisado por la Audiencia Provincial de Madrid, en Sentencia de 30 de mayo de 2017, en el que se condicionó la concesión de una hipoteca inversa a la suscripción de un seguro de renta vitalicia diferida, con pago de una prima única, siete años antes de que entrara en vigor. El Tribunal acaba declarando esta condición como abusiva, y por lo tanto, nula de pleno derecho, al faltar la información suficiente al consumidor, que no pudo comprender cuáles eran las consecuencias reales y operativa del seguro concertado, y condena a la entidad a devolver el importe de la prima del seguro satisfecha más los intereses legales correspondientes.
Consejo
Si se ha contratado una hipoteca inversa, aconsejamos revisar el contrato para conocer si se ha producido un abuso contractual obligando, por ejemplo, a contratar el seguro de renta vitalicia diferida.
Si se plantea la opción de concertar una hipoteca inversa, advertimos de la necesidad de asesorarse previamente con un agente externo a la entidad prestamista, para evitar que se produzcan situaciones de desequilibrio y tratar de encontrar las soluciones más convenientes para el interesado.
Esperamos que este artículo os haya servido de ayuda y quedamos a vuestra disposición para cualquier duda o inquietud que tengáis sobre esta o cualquier otra cuestión legal. Estaremos encantados de atenderte en una primera consulta sin coste ni compromiso.
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