Compra de vivienda arrendada. Derechos del nuevo propietario.

By Andrés Gómez

Analizamos aquí el supuesto en que estamos interesados en adquirir una vivienda o bien ya la hemos adquirido, y nos encontramos con que la misma está arrendada a un tercero. Ante estas situaciones, es conveniente conocer qué derechos y obligaciones tenemos como nuevos propietarios del inmueble, y en qué supuestos se puede resolver el contrato de arrendamiento existente. 

Para ello, lo primero que debemos saber es en qué fecha se firmó el contrato de arrendamiento existente, puesto que la misma determinará qué ley debemos aplicar. Nos podemos encontrar ante dos situaciones:

1º. -  Contratos suscritos con posterioridad al 6 de junio de 2013.

En estos casos, será de aplicación lo dispuesto en la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que reforma la  Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

• ¿Qué establece esta ley?   Que el adquirente de una finca que esté inscrita en el Registro de la Propiedad, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador (esto es, el anterior propietario que firmó el contrato de arrendamiento), cuando dicho contrato de arrendamiento se halle inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisión de la finca.

• ¿Qué pasaría si la finca no constase en el Registro de la Propiedad?   En tal caso, deberíamos recurrir a lo establecido en el art. 1571 del Código Civil: “El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.” Por tanto, el adquirente tiene derecho a extinguir el contrato vigente, pero a cambio, el arrendatario podrá exigir:

- Al adquirente: Que le deje continuar en la vivienda 3 meses, desde que éste le notifique fehacientemente su propósito de extinguir el contrato.

- Al vendedor-arrendador: Que le indemnice en los daños y perjuicios que se le causen por la extinción del contrato.

• ¿Qué sucedería si durante la duración del contrato, el derecho del arrendador quedara resuelto (es decir, que dejara de ser arrendador por las causas previstas en la ley, como por ejemplo, una ejecución hipotecaria)? En tal caso, el contrato de arrendamiento quedaría extinguido, salvo que el mismo hubiese sido inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador, en cuyo caso durará el tiempo que se hubiera pactado. 

2º. - Contratos suscritos con anterioridad al 6 de junio de 2013 y después de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (1 de enero de 1995).

En estos casos, será de aplicación la redacción original de los arts. 13 y 14 de la la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

• ¿Qué establece esta ley?   Que el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en la posición del arrendador (esto es, el anterior propietario) durante los primeros 5 años de vigencia del contrato.

• ¿Qué sucede si la duración pactada en el contrato es superior a 5 años?  En este caso, debemos distinguir dos supuestos: 

A) Que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad: el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, esto es, estará obligado a soportar el contrato de arrendamiento por el tiempo pactado que se establezca en el mismo.

B) Que el contrato no esté inscrito: El adquirente solo deberá respetar el arrendamiento por los cinco primeros años del mismo (o lo que quede de ese plazo), pero en cuanto al resto de plazo, no estará obligado a subrogarse, si concurren los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria (es decir, si es adquirente a título oneroso y de buena fe). Esto sin perjuicio del derecho del arrendatario a recibir una indemnización por la resolución anticipada de su contrato (un mes de renta por año que falte por cumplir). 

• ¿Qué sucedería si durante los 5 primeros años de duración del contrato, el derecho del arrendador quedara resuelto?  El arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan los 5 primeros años del mismo. Pero si la duración pactada en el contrato fuera superior a esos 5 años, el arrendamiento quedaría resuelto por el plazo restante, salvo que estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad. En este último caso, el adquirente deberá soportar el arrendamiento durante toda la duración pactada en el contrato.

Como vemos, son varios los factores que deben tenerse en cuenta a la hora de ponderar qué consecuencias legales tiene la existencia de un arrendamiento de un inmueble para los adquirentes del mismo: la fecha del contrato, el plazo de duración pactado, su inscripción en el Registro de la Propiedad.  

Desde G&G Abogados le recomendamos que, en caso de encontrarse en una situación como las descritas, ya sea como adquirente de una vivienda arrendada o como arrendatario, se asesore debidamente sobre las consecuencias que afectan a su caso concreto y los derechos que le asisten.